彦根の不動産売却はスマイル不動産コンサルタントにご相談ください。 ,株式会社スマイル不動産コンサルタント

昨日は収益アパートのご相談です。
建築は昭和45年！私より1つパイセンです、全6部屋空室で全空になって約10年だそうです。
お客様のお考えや思い、今までの経緯、いろいろとお話しをしまして弊社で買取りさせていただく方向に決まりました、ありがとうございます。
土地や中古住宅、マンションに農地は勿論のこと、今回の様なアパートや工場倉庫も買取させてもらってます、何なりとご相談ください。

昨日の話し...
弊社取扱い物件に他社様から内覧予約が入り内覧に立ち合いしました、そのお家は広いベランダが売りのお家です、お客様もそこが気に入り内覧をしていただいた様子です。私は売主側仲介業者ですから出しゃばらず笑顔で控えめに対応です、お客様から営業担当さんに『ベランダとバルコニーってどう違うんですか？』というご質問、まぁよくある質問です... 営業さんも『屋根有りがベランダで、屋根が無いのがバルコニーです』との回答、（定義はもっと有りますが）その通りですね、簡単でもメリットとデメをお伝えできるといいですけどね... とか思いながら、昔々聖子ちゃんの歌に『渚のバルコニー』ってあったなぁ、これベランダやったら...　♪なぎさのベランダで待っててぇ♫♫　うぅ～んちゃうな！とか心の中で一人笑いです...
その後は、お客様と営業さんとでベランダ談議で盛り上がっいておられました。
実は私の家のベランダ約6畳あります、家族でBBQしようとか、ベランダガーデニングにプランター菜園、ハンモックとかも置こうな！引越し前は家族みんなで盛り上がりました... そして11月に引越し春になったらBBQやな！って言いながら、みんな待ちきれず11月にベランダBBQ決行です... 案の定ですが寒さで即効部屋に逆戻りでした、それから約15年それっきりです、ガーデニングに菜園、ハンモック？？？見たことありません... 洗濯物は良く乾きますよ！

昨日のリースバックとよく比較されるのがリバースモーゲージですね｡｡｡
昨日のは家を売ってお金を得る、今日のリバースモーゲージは家を担保にしてお金を借りるってことですね（借りるので銀行が運用するケースが多いです）。このリバースモーゲージは借入した人が亡くなった時に家を売って返済をする形をとります... 簡単に言うとそうなのですが、借りられるお金は貸す側が査定をした額の5割から7割くらいです。借りるので当然に金利が発生します（2.5％～3％と高いのです）リバースモーゲージ利用で1500万円借り入れました、年間45万円の金利で毎月の金利返済は￥37,500-となります、しかも変動金利ですから金利返済が高くなるリスクがあります。
しかも、最大リスクは『長生きリスク』です。長生きは喜びの一つですが... リバースモーゲージの契約期間が完了しました80歳傘寿のお祝いです、亡くなった時に家を売って返済という謳い文句ですが契約完了も然りです。あれ？『生きてるのに家が無くなってもーた』マンガみたいな話ですが、起こりうる事実なのです。

その、リースバック大丈夫ですか？？？
ハッキリと言いますが｡｡｡ 安く買われてしまい高い家賃の支払いをする... これに尽きます。ここではリースバックとは何かを知っている前提で説明は省きます、知らない方はゴメンなさい調べてみてください。
リースバックのメリットであり最大のセールスポイントは、家を売っても住み続けることが出来ること。確かに住み慣れた街に住み慣れた家、お金に困って家を売ってもそこに住み続ける事が出来れば最高ですよね... でもしかし、本当に住み続ける事は可能なのでしょうか？売却価格は大丈夫ですか、相場の6掛けから7掛けでは無いですか？？家賃が相場より高くないですか？？？
リースバックを否定している訳ではありません、内容をよく理解して利用してほしいと願うばかりです。生活苦の為にリースバックを利用すると『なんでこんなんになるの？』とか『聞いてないで！』『知らんかった』と必ずなります、現に今年2月に大手で利用された方からの相談を受けています、契約書で雁字搦め（がんじがらめ、こんな字あるんですね）にされていてどうする事も出来ない状態です。
弊社では必ずと言ってもいいほどリースバックよりも良い方法をご提案します、安心してご相談ください。

これ、日本の空家率です... 7軒の家が有ったら1軒は空家です。
これってどないして調査してるの？？？地方自治体の特定空家危険空家調査、消防署空家調査、水道栓調査等々ありますが市役所職員さんの目視調査もある様です。
別荘もあれば賃貸の空家もあります、空家に見えて住んでいる、住んでるように見えて実は空家... 言い出すと切りは有りませんが7軒のうち1軒は空家です。
5年に1回の調査で2023年10月で6502万軒の空家がある様です、前回2018年より261万軒の増加だそうです... 年間52万軒の空家が生まれてる訳です、ナンセンスですが1日換算すると1430軒となります... すごいね。

何をかと言いますと... うちの看板です！
彦根の岡町踏切... ここは、南彦根から、彦根駅方面から、翔西館高校から、雨壺山方面からくる車が止められる踏切で朝夕は大渋滞する踏切です。特に岡町郵便局前は踏切渡ってビバ方面に行く車と翔西館方面から直進する車がわれ先に行きたがる一旦停止無視の車が多い魔の踏切です。
その岡町踏切を彦根駅方面に約180m左側（雨壺山側）にある看板です、約2年ほど前に設置して『見たで...』とか『あんなんナンボするん？』とか言われます、照れくさいんですが... 出たがりなんでゴメンなさい。こないだダイコクさんでラーメン食べてましたら『もしかして看板の人ですか？』って声かけられました。ちょっとうれしい...

今このコラムまで来ていただいてる人なら表題のサイトはご存じですよね、直接検索しなくても不動産の売り方とか検索して行くと知らず知らずに不動産売却のポータルサイトに導かれているってことよくありますよね。そこから入力するがままに進んで行くと査定依頼をしていて不動産屋さんからメールに電話の嵐です... 明くる日には営業マンがセールスにやってくることもあります... そこで嫌気がさしてそのまんま... てな方も居られますし、この近辺の一括査定サイトですと6社くらいの不動産屋さんが情報共有して各社のお話しを確り聞かれる方も居られます。ここで重要なのは、大手不動産会社の耳触りが良く心地よいセールストークに惑わされないことです、ただこれだけです。
弊社は一括査定サイトは利用していません、なぜか？広告宣伝に膨大な費用を捻出できる大手と勝負しても勝てないからです。スマイル不動産コンサルタントは少数精鋭で営業しています、基本的に査定は代表の私小川がお伺いします、責任を持って査定をしてお客様を自身の親兄弟と思い査定をさせてもらいます、大手には出来ないサービスを提供します、安心してお任せください。

昨日はマンション売却のご相談でした、ライオンズマンション彦根です。
1992年（平成4年）完成しまして今年で築後32年です、平成4年... 世間的にバブル崩壊と言われるのが平成3年（都市部だけで田舎は5.6年くらいは後ですけど...）ですからバブル期に計画されて計画時で完売です、このころ私21歳でしたが抽選会をされてた記憶がうっすらあり人気物件が伺えます。
そして、査定額の方は950万円、仲介売出しで990万円、買取で600万円です。思い起こせば約20年前ライオンズマンション彦根が築後12年の時に、当時他社仲介業者から980万円で売りに出ました、その時『ライオンズが1000万円切ってる！』ってビックリしたことを思い出しました。20年前とほぼ同額...

今日の闇は... 囲い込み... です。
囲い込みとは、物件を仲介で売る場合に持主さんと不動産屋が媒介契約（専属、専任）を結びます、その情報を一切流通に出さずに自社で販売する事です。
そうする事により売主さん買主さん双方から手数料を貰えるようになります、いわゆるこれが両手販売です、仕事量は変わらずに手数料が2倍も稼げるわけですね。手数料を2倍にする為に囲い込みをする訳ですが... 売る方にしてみれば大きな機会損失につながります。
これって大手や準大手に蔓延る悪しき習慣です、不動産業界は組織が大きくなるとノルマや売上に厳しい世界です、売上至上主義ですハッキリと断言しますが一営業マンはお客様に寄り添った営業なんかしてくれません、歩合給を考えながら上司の顔色を伺い本社の意向や考えで動きます。
知らないところで売主さんが数百万円損する場合があるんです、囲い込みされたことにより売れ残りになってしまう事もあれば長期間売れないと資産価値は下がります、怖いですよね...
そんな貧乏くじを引くというか災難に遭わない様に不動産の買取や仲介の依頼は弊社までご連絡ください、お待ちしております。

物の値段は何もかも上がっています...
昨日のお昼、愛知川で解体工事の打合せを終えたらちょうど12時... 無性に天一のこってりが食べたくなって帰り道に豊郷の店に寄りました、久しぶりに来たらオーダーはタッチパネル今どきです。お腹すいたし定食にしょ... ￥1,000-以下の定食なし、高っ！あきらめて単品にするもこってり並が、、、￥920-... なんとなぁ... そして帰りのお勘定は自分で精算機でした。
帰り道軽トラの中で、そりぁ、解体費用も高こなるわ！独り言...
スマイル不動産コンサルタントでは最低でも解体専門業者3社から見積もりをもらいます、業者さんも得手不得手があり同じ現場で60万円の開きがあるケースもありました。
安心してください！弊社では業者さんからの見積はそのままスライドでお客様にお出ししています。